Проблемы реализации конституционного права граждан на жилище

Раздел IV. Основные аспекты соблюдения прав и свобод человека в Хабаровском крае
 

Глава II. Проблемы реализации конституционного права граждан на жилище
 

     Конституция Российской Федерации относит право на жилище к числу основных прав и свобод человека и гражданина. Это конституционное право затрагивает основу жизни человека, является одним из главных показателей социального благополучия, экономического развития и стабильности общества.

     Начиная с 2005 года, на федеральном и краевом уровнях была сформирована новая законодательная база в сфере жилищных правоотношений. Фактически были изменены основания и механизмы обеспечения граждан жилыми помещениями. Вступивший с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации существенным образом перераспределил обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению граждан жильем. Теперь в основу поставлена обязанность государства поощрять жилищное строительство, создавать условия для реализации гражданами своего права на жилище путем развития ипотечного кредитования и субсидирования.

     Таким образом, вопросы увеличения жилищного строительства, развития социальной инфраструктуры городов, городских и сельских поселений выходят на одно из первых мест в социальной политике края. Помочь в этом должен и национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Его основной целью является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортного проживания граждан России. Механизмом реализации национального проекта является федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. В рамках Соглашения, заключенного между Министерством регионального развития Российской Федерации и Правительством края на 2007 год (далее - Соглашение), для края были предусмотрены следующие целевые показатели по реализации национального проекта:

Таблица 2

     В 2007 году  в крае введено 249,7 тыс. кв.м жилья, что составляет 121,8 процента к уровню 2006 года и 103,8 процента от установленного Соглашением целевого показателя на 2007 год. Индивидуальными застройщиками введено 39,8 тыс. кв.м (121,5 процента к уровню 2006 года). В 2008 году ввод жилья по краю в соответствии с утвержденными показателями должен составить 250,1 тыс. кв.м.

     В 2007 году Соглашением для края целевой показатель обеспечения молодых семей жильем составил 150 семей, выдано субсидий для улучшения жилищных условий 304 молодым семьям. В прошедшем году для молодежи построено 140 квартир по ул. Рабочий городок, 8 «а»  в Хабаровске, а также с участием органов местного самоуправления приобретено на вторичном рынке 164 квартиры в 12 муниципальных образованиях края. Из федерального бюджета поступили 28 млн. рублей для предоставления субсидий молодым семьям, из краевого бюджета было предоставлено 71,68 млн. рублей, средства  местных бюджетов составили  14,170 млн. рублей. Муниципальные программы по обеспечению жильем молодых семей приняты в 12 муниципальных районах края.

     В городе Хабаровске проработана схема для массового жилищного строительства. Для реализации программ жилищного строительства на перспективу рассмотрены и проработаны 19 площадок, определена предварительная стоимость подготовки инженерной инфраструктуры. С 2006 года ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» осуществляет строительство микрорайонов в границах ул. Флегонтова - Пионерская - Краснореченская - Ипподромная, по переулку Холмскому - Рабочий городок.

     Выполнение федеральной подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства» в 2007 году осуществлялось в виде инвестиций краевого бюджета на долевое участие в строительстве магистральных сетей к новым жилым микрорайонам. В частности, средства краевого бюджета, выделенные на государственную поддержку граждан при строительстве жилья на условиях ипотеки, направлены на долевое участие в строительстве тепловой магистрали от коллектора ТЭЦ-1 до строящегося нового жилого микрорайона по ул. Флегонтова.

     Дорабатывается документация по строительству жилых районов «Ореховая сопка» по ул. Совхозной (общая площадь жилых домов - 607,8 тыс. кв.м) и квартала по ул. Тургенева - Ленина - Калинина - Кавказская (общая площадь жилых домов - 69,6 тыс. кв.м). Кроме того, ведется строительство микрорайонов малоэтажной застройки общей площадью жилых домов 76,7 тыс. кв. м.

     Общий объем жилищного строительства на земельных участках, планируемых под комплексное жилищное строительство, составит 1089,61 тыс. кв.м, в том числе объем малоэтажного жилищного строительства - 64,9 тыс. кв. м.

     В рамках национального проекта в крае создана инфраструктура системы ипотечного кредитования, активизирована работа коммерческих банков по кредитованию граждан на приобретение и строительство жилья. Правительство края выступило соучредителем ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство».

     Целевой показатель по объему ипотечных жилищных кредитов на 2007 год составил 719,7 млн. рублей. За январь-декабрь 2007 года кредитными организациями края выдано ипотечных кредитов и займов на общую сумму 7,6 миллиарда рублей, что больше установленного Соглашением  показателя в 10,5 раза.

     Положительное влияние на рост объемов ипотечных жилищных кредитов и повышение доступности жилья в крае оказали меры, осуществляемые Правительством края в рамках реализации постановления Губернатора Хабаровского края от 15 марта 2005 года № 61 «О порядке предоставления жителям Хабаровского края государственной поддержки в строительстве жилья на условиях ипотеки с привлечением бюджетных средств».

     Постановление предусматривает предоставление краевой государственной поддержки гражданам в строительстве жилья на условиях ипотеки в размере 15 процентов от сметной стоимости строительства, а также предоставление государственной гарантии края краевому ипотечному агентству. Данные меры позволяют снизить стоимость 1 кв. метра жилья для жителей края, уменьшить сумму запрашиваемого ипотечного кредита и соответственно финансовую нагрузку на граждан при погашении кредита и процентов по нему.

     В 2007 году ФГУП ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России»  введено 315 квартир на условиях ипотеки в городе Хабаровске - в новом жилом микрорайоне по ул. Флегонтова. Для граждан с учетом государственной поддержки края стоимость 1 кв. м. жилья с полной отделкой составила 25415 рублей. Учитывая большой интерес жителей края к программе строительства жилья на условиях ипотеки, Губернатор Хабаровского края В.И.Ишаев принял решение о строительстве в указанном микрорайоне 1000 квартир для работников бюджетных отраслей с вводом их в эксплуатацию в 2008 году. Стоимость 1 кв. метра жилья для граждан составит 26350 рублей. При этом, сдача квартир осуществляется «под ключ», т.е. с выполнением всего комплекса отделочных работ, оснащением жилых помещений электротехническим и санитарно-техническим оборудованием. Полностью застройку микрорайона планируется завершить в 2009 году. Планируется обеспечить новыми квартирами более 15 тыс. человек. Здесь же предусмотрено строительство дошкольных учреждений (два детских сада на 280 мест), общеобразовательной школы на 990 учащихся, гаражей - стоянок, спортивных площадок, в жилых домах предусмотрены встроенные магазины.

     На реализацию мер по развитию ипотеки в 2007 году за счет краевого бюджета выделено 332,1 млн. рублей для государственной поддержки граждан при строительстве жилья на условиях ипотеки; предоставлены государственные гарантии края в объеме 150 млн. рублей для ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство».

     Однако необходимо отметить, что при наличии положительных результатов  пока в крае не удалось коренным образом изменить ситуацию по обеспечению граждан жильем, повысить его доступность для населения, обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.

     По данным органов государственной статистике (конец 2006 года) в очереди на улучшение жилищных условий состояло 19000 тыс. семей. Очередники вынуждены десятилетиями ждать решения своего жилищного вопроса. Уровень обеспеченности жильем в крае в расчете на душу населения составляет 20,1 кв.м. общей площади жилья. Полностью благоустроенными в городской местности являются 82,8 процента жилищного фонда, в сельской - 30,3 процента жилья. Темпы жилищного строительства отстают от существующего спроса, что приводит к  постоянному росту цен на жилье. Завышенная строительными организациями стоимость квадратного метра жилой площади приводит к уменьшению числа граждан, способных построить квартиру за счет собственных средств.

     Нередки в почте Уполномоченного обращения граждан с просьбой оказать содействие в получении ипотечного кредита в коммерческом банке. Это является определенным показателем того, что идея ипотечного строительства находит понимание и поддержку населения. К сожалению, уровень доходов граждан, обратившихся за оказанием помощи, не позволяет получить данный кредит, а, следовательно, и реализовать свое конституционное право на жилище.

     Так, к Уполномоченному обратилась гражданка З. с просьбой оказать содействие в получении субсидии для внесения  первоначального взноса для приобретения жилья по  целевой программе «Социальная ипотека для жителей города Хабаровска на 2006-2017 годы». Заявительница имеет ребенка-инвалида и с 2002 года состоит  на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, номер очереди - 1773, по списку инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов - 243. Единственным способом улучшения своих жилищные условия гражданка З. считает возможность получения жилья по  ипотечной программе. Но ее собственных средств недостаточно, чтобы единовременно оплатить 30 процентов от стоимости жилья. Ипотечное агентство отказывает ей в снижении процента первоначального взноса. Конечно, в данной ситуации нарушений прав заявительницы со стороны должностных лиц нет. Отсутствие достаточных денежных средств у заявительницы не может являться основанием для вмешательства Уполномоченного. Однако это обращение (как и другие) свидетельствует, что значительное количество жителей края являются потенциальными участниками ипотечного рынка жилья и готовы участвовать в краевых и муниципальных жилищных программах, но не могут реализовать себя из-за низкой материальной обеспеченности.

     Таким образом, главными условиями обеспечения граждан доступным жильем должно стать  повышение уровня доходов населения края, снижение стоимости жилья путем внедрения комплексной застройки территорий городов и поселений, увеличение количества вводимого доступного жилья, снижение процентных ставок  ипотечного жилищного кредитования.

     Одной из самых острых проблем в жилищной политике является проблема предоставления жилья малоимущим гражданам. Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату. В связи с этим число обращений граждан к Уполномоченному по поводу оказания содействия по предоставлению бесплатного жилья занимает одно из ведущих мест. В 2007 году по данной проблематике поступило 229 обращений.

     Приведем только один пример. К Уполномоченному обратился гражданин П., проживающий в Ульчском муниципальном районе, с просьбой помочь в предоставлении благоустроенного жилья. Он вместе с женой и двумя детьми проживает в общежитии. Состоит на учете в улучшении жилищных условий  10 лет, перспективы в получении жилья нет. Администрация села и района оказать действенной помощи не могут.

     И таких обращений десятки. Граждане не могут получить жилье даже на основании решений судов. По информации, предоставленной  администрацией города Хабаровска, на ее контроле находится 28 неисполненных решений судов о предоставлении гражданам 36 жилых помещений.  

     Годами и десятилетиями копилась данная проблема. Основу ее составляет значительный недостаток социального жилья, так как органами местного самоуправления практически не ведется строительство муниципального жилья для очередников. По сути, муниципальные образования самоустранились от необходимости ежегодного строительства жилья для малоимущих граждан, обосновывая свое бездействие отсутствием финансовых средств и дефицитом местного бюджета.

     Однако необходимо понимать, что одной ипотекой или другим способом привлечения денежных средств граждан проблему многолетней очередности на бесплатное жилье не решить. Тем более, что в органах местного самоуправления в настоящее время в очередях на улучшение жилищных условий фактически остались люди, которые не могут в ближайшем будущем самостоятельно решить свою жилищную проблему, прежде всего из-за недостаточного уровня дохода. Незначительные объемы ввода жилищного фонда приводят к тому, что из общего числа семей, стоящих на учете для получения жилья, более 70 процентов стоят на учете 10 и более лет.

     Все это свидетельствует о том, что органы местного самоуправления  исполняют Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в части выполнения своих обязанностей по обеспечению малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями, организации строительства муниципального жилищного фонда не в полном объеме.

     Кроме того, на резкое сокращение жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов повлияла массовая бесплатная приватизация жилых помещений. Так, по данным органов статистики, к концу 2006 года в крае в собственности граждан  находилось 18094,5 тыс. кв. м, при этом на эту дату  общая площадь жилищного фонда составляла 28212,6 тыс. кв. м.

     Все это существенно снижает шансы малоимущих граждан, стоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, на бесплатное получение жилья и улучшение своих жилищных условий.

     Другой, чрезвычайно болезненной, является проблема обеспечения жильем отдельных категорий граждан за счет средств федерального бюджета. Они, как правило, относятся к наименее защищенным слоям населения и не могут рассчитывать на собственные средства для приобретения жилья.

     Основной формой государственной финансовой поддержки является предоставление за счет федерального бюджета субсидий на приобретение жилья, право на получение которой удостоверяется государственным жилищным сертификатом. При этом предоставляемые субсидии являются лишь способом оказания помощи гражданам со стороны государства, а не его обязанностью по  обеспечению граждан достойным жильем.

     В таком подходе и кроются основные причины неудовлетворительной реализации конституционного права граждан на жилище, так как оно предусматривает дополнительные вложения гражданами своих финансовых средств. Но, как правило, военнослужащие, вынужденные переселенцы, граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также иные категории граждан, на которых распространяется установленный порядок, не имеют достаточных средств, чтобы оплатить недостающую разницу и вынуждены изыскивать дополнительные финансовые источники для приобретения жилья.

     Приведем только один пример. К Уполномоченному обратился военный пенсионер Т. с просьбой помочь в решении жилищного вопроса, связанного с получением жилищного сертификата в 2004 году, а также оказать содействие по взысканию с государства денежных средств, затраченных им на приобретение жилья. В предоставлении квартиры ему было отказано и предложено получить сертификат. По жилищному сертификату в 2004 году гражданин Т. получил 723816 рулей. Жилое помещение по месту службы было сдано. На деньги, предоставленные по сертификату, приобрести квартиру данный гражданин не смог и вынужден был вкладывать значительные дополнительные заемные средства для ее приобретения. Являясь пенсионером, он вынужден погашать банку за счет пенсии заемные денежные средства. При этом  обиду у пенсионера, отдавшего государству 25 лет безупречной военной службы, вызывает то, что статья 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» гарантирует им безусловное предоставление жилых помещений. В свою очередь, принятое 5 апреля 2007 года постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 5-П признало противоречащим Конституции Российской Федерации отдельные положения Федерального закона «О статусе военнослужащих» в той части, которая ограничивает права военнослужащих по обеспечению  жильем за счет средств федерального бюджета только возможностью получения жилищного сертификата. В свою очередь, предоставление сертификата, который не обеспечивает приобретение в полном объеме жилья за счет федерального бюджета, расценивается заявителем как обман государством, которому он служил многие годы.

     Усугубляет ситуацию и тот факт, что размер субсидии напрямую зависит от средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации либо региону, который определяется Министерством регионального развития Российской Федерации. При этом, установленный Федерацией норматив не отвечает реальной стоимости квадратного метра в крае. Так,  на IV квартал 2007 года для Хабаровского края среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья для  расчета размера субсидий на приобретение жилых помещений Министерство регионального развития Российской Федерации установило в размере 24350 рублей. В свою очередь, реальная стоимость одного кв.м на вторичном рынке жилья в городе Хабаровске на 2007 год составила 51133 рубля.

     При этом средств, выделяемых из федерального бюджета, недостаточно, чтобы в ближайшие годы сократить очередь среди граждан, стоящих на получение субсидии.

     В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 20 февраля 2007 года №1 98-р Хабаровскому краю распределен только 261 государственный жилищный сертификат выпуска 2007 года на общую сумму субсидий 282,5 млн. рублей, в том числе для граждан:

     - выезжающих (выехавших) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей - 99 сертификатов на сумму 80,1 млн. рублей;

     - уволенных с военной службы и приравненных к ним лицам -156 сертификатов на сумму 196,3 млн. рублей;

     - подвергшихся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф и приравненных к ним лиц - 1 сертификат  на сумму 0,9 млн. рублей;

     - признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами - 5 сертификатов на сумму 5,2 млн. рублей.

     В прошедшем году в край поступило 267 государственных жилищных сертификатов выпуска 2007 года на общую сумму субсидий 282,5 млн. рублей, в том числе для граждан:

     - выезжающих (выехавших) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей - 100 сертификатов на сумму 80,1 млн. рублей;

     - уволенных с военной службы и приравненных к ним лицам -160 сертификатов на сумму 196,1 млн. рублей;

     - подвергшихся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф и приравненных к ним лиц - 1 сертификат  на сумму 0,9 млн. рублей;

     - признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами - 6 сертификатов на сумму 5,4 млн. рублей.

     В 2007 году предоставлено 235 государственных жилищных  субсидий. При этом по состоянию на 1 января 2007 года в крае на учете в органах местного самоуправления состояло:

     - выезжающих (выехавших) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей - 8233 семьи;

     - уволенных с военной службы и приравненных к ним лицам - 658 семей;

     - подвергшихся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф и приравненных к ним лицам - 40 семей;

     - признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами - 88 семей.

     По данным муниципальных образований, министерство строительства края ежегодно в срок до 1 октября формирует списки граждан - участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, установленных федеральным законодательством», изъявивших желание получить государственные жилищные сертификаты в следующем финансовом году.

     На 2007 год изъявили желание участвовать в подпрограмме 5595 семей, в том числе:

     - выезжающих (выехавших) из районов Крайнего Севера  приравненных к ним местностей - 5169 семей;

     - уволенных с военной службы и приравненных к ним лицам - 338 семей;

          - подвергшихся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф и приравненных к ним лиц - 18 семей;

     - признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами - 70 семей.

     Возмущение граждан, состоящих на учете и имеющих право на получение жилищных субсидий в связи с переселением из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, вызывает установленная федеральным законодателем очередность ее предоставления.

     Так, согласно Федеральному закону «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» преимущественным правом на ее получение имеют граждане, признанные инвалидами I и II групп, а также инвалиды с детства. Данное положение федерального закона вызывает многочисленные жалобы пенсионеров, которые считают, что их права резко ограничены, и они не могут быть реализованы в ближайшие годы. Пенсионеры просто не доживают до реализации своего права на субсидию.

     Актуальной для края остается проблема обеспечения жильем населения, проживающего в ветхом и аварийном жилищном фонде, особенно в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания.

     К сожалению, в последние годы состояние жилищного фонда края резко ухудшилось. Прирост ветхого жилья обусловлен тем, что в течение последних 10-12 лет в крае почти не вкладывались средства в капитальный ремонт жилых домов. Поэтому происходит их старение и переход в категорию ветхого.  По данным органов статистики, к окончанию 2006 года суммарная площадь аварийного и ветхого жилья в крае составляла 607,5 тыс. кв. м, из которых площадь аварийных жилых помещений - 17,4 тыс. кв. м, ветхих - 590,1 тыс. кв. м. Согласно статистической информации государственного учреждения «Краевое бюро технической инвентаризации», на 1 января 2007 года к ветхому жилищному фонду в крае отнесено 7035 строений, аварийному жилищному фонду - 74 строения. Наибольшую долю ветхих и аварийных жилых помещений в крае составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье.

     Аварийное и ветхое жилье имеется во всех муниципальных образованиях края. В крупных городах края - Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре сосредоточено 56,68  процента всего аварийного и ветхого жилья. В том числе в Хабаровске - 217,0 тыс. кв.м (или 37,72%) и в Комсомольске-на-Амуре - 115,2 тыс. кв.м (или 18,96%). Эти данные предоставлены органами статистики по 2006 году. В сложном положении находятся Охотский,  Нанайский, Верхнебуреинский, Ульчский, Хабаровский, имени Лазо, Тугуро-Чумиканский муниципальные районы.

     Действующая краевая целевая программа «Переселение жителей края из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2004-2010 годах» свою задачу по переселению более 17 тысяч человек из аварийного и ветхого жилья не выполняет. Размер финансовых средств, выделяемых из краевого бюджета, явно недостаточен. Так, в 2007 году на переселение граждан в программе предусмотрено только 45 миллионов рублей.

     В свою очередь, отмена с 1 января 2006 года федеральной целевой подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», входившей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы», также негативно сказалась на темпах и результатах переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, принизила значимость стоящей перед государством проблемы. Необходимо признать, что ориентация финансирования программ исключительно за счет бюджетных средств оказалось явно несостоятельной.

     Одной из проблем ветхого и аварийного жилищного фонда является непроведение капитального ремонта жилья. В основном проводится выборочный, а не комплексный ремонт. В то же время, лишь для поддержания существующего состояния жилищного фонда в поселениях края объем капитального ремонта должен  составлять не менее 1,5 процента от общей площади жилья. Для гарантированного поддержания жилищного фонда на существующем уровне необходимо капитально отремонтировать и ввести около 51 процента жилья от общей площади жилищного фонда края (учитывая дома первых массовых серий, как подлежащий реконструкции фонд, прирост ветхого жилья, а также накопленный ветхий и аварийный фонд). По экспертной оценке требуется реконструировать и построить вместо выбывшего ветхого и аварийного жилищного фонда 14250 тыс. кв.м общей площади жилья.

     Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что капитальный ремонт является обязанностью собственника жилищного фонда. Таким образом, ремонт должен осуществляться за счет бюджетных источников в домах государственного и муниципального жилищного фондов, частного жилищного фонда - за счет финансовых средств граждан и юридических лиц. Государственные органы и органы местного самоуправления активно используют данное положение Жилищного кодекса Российской Федерации для отказа гражданам в проведении капитального ремонта. При этом «забывают» о своих обязанностях, установленных федеральным законодательством. Так, в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанность производить капитальный ремонт жилого дома после приватизации сохраняется за бывшим наймодателем.

     К примеру, в адрес Уполномоченного поступило коллективное обращение  жильцов дома, расположенного в поселке Мухен о непроведении капитального ремонта дома. Должностные лица администрации района и службы заказчика отказывают в проведении ремонтных работ, ссылаясь на то, что квартиры гражданами приватизированы. Эту же правовую позицию поддерживают и контролирующие органы, призванные следить за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, обосновывая ее прежде всего обязанностью собственника нести бремя содержания жилого помещения. В итоге можно констатировать, что норма статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязывающая  бывшего  наймодателя производить капитальный ремонт жилого дома после приватизации жилых помещений на практике не применяется и, следовательно, не учитывается должностными лицами при обращениях граждан о проведении капитального ремонта дома.

     На взгляд Уполномоченного, проблема капитального ремонта будет обостряться в связи с реализацией положений Жилищного кодекса Российской Федерации о выборе способа управления многоквартирным домом, и, как следствие, возрастет количество жалоб граждан, не способных за счет собственных средств осуществить капитальный ремонт своего жилья.

     Необходимо отметить, что большая часть ветхого и аварийного жилья не признана непригодной для проживания. И главным препятствием в этом являются собственники жилищного фонда, так как статья 85 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает их незамедлительно выселить граждан из данного жилья с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. При этом, граждане исправно оплачивают жилищно-коммунальные услуги за жилье, в котором жить невозможно.

     Еще серьезней складывается ситуация по признанию непригодным для проживания федерального жилищного фонда. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» не определен федеральный орган исполнительной власти, который вправе создавать в установленном порядке комиссию для оценки пригодности для дальнейшей эксплуатации жилых домов и помещений жилищного фонда Российской Федерации. С июля 2007 года Уполномоченным ведется переписка с федеральными органами государственной власти по этой проблеме. Однако внятного ответа или предложений по решению проблемы не получено.

     Отдельная проблема - соблюдение жилищных прав граждан, проживающих, в так называемых, ведомственных общежитиях и жилых домах. Собственники подобного жилищного фонда ограничивают жилищные права граждан путем необоснованного завышения тарифов на жилищно - коммунальные услуги по сравнению с тарифами, установленными для муниципального жилищного фонда, отказывают в выдаче дубликатов ордеров, обязывают граждан заключать договора коммерческого, а не социального найма.

     Многие семьи вынуждены проживать без официальной регистрации по месту жительства, что влечет невозможность реализации их прав на медицинское обслуживание, социальное обеспечение, трудоустройство, получение кредитов, приватизацию жилья.

     При этом, Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусматривает нахождение жилищного фонда и объектов его инфраструктуры (в том числе и общежитий)  на балансе акционерных обществ, образованных в результате приватизации государственных предприятий. Аналогичные требования к приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения предъявлялись и ранее действовавшим законодательством о приватизации.

     В свою очередь, Жилищный кодекс Российской Федерации также не предусматривает наличия общежитий в частной собственности. В качестве специализированных жилых помещений могут использоваться только жилые помещения государственного и муниципальных жилищных фондов.

     Однако на практике такие общежития продолжают существовать. Органы местного самоуправления не спешат принимать подобный жилищный фонд в муниципальную собственность, обосновывая тем, что необходимо произвести капитальный ремонт. Пока чиновники ведут спор  о том, кто должен изыскивать средства на ремонт, жилые дома окончательно приходят в упадок, а граждане вынуждены искать правду в суде. Все это сохраняет социальную напряженность среди этой категории населения, порождает неверие людей государственным и муниципальным органам. Особо усугубляется данная ситуация при банкротстве предприятий - общежития за долги отключают от водоснабжения и электроэнергии, конкурсные управляющие выставляют здания общежитий на торги с последующим выселением граждан.

     Так, в адрес Уполномоченного поступило коллективное обращение жильцов общежития № 3 ООО ЖКХ ДП ОАО треста «Дальтранстрой» с просьбой прекратить незаконную передачу данного общежития в частную собственность ЗАО «Транстрой». Ранее в состав имущества ОАО трест «Дальтранстрой» незаконно были включены три общежития. В результате действий администрации треста одно общежитие стало использоваться как гостиница, другое общежитие было продано и граждане, проживавшие в нем, безвозвратно потеряли право на жилые помещения.

     Как следует из обращения граждан, руководство треста создает невыносимые условия для жильцов, проживающих в общежитии № 3. Ремонт комнат, сантехнического оборудования, замена осветительных приборов производится силами и за счет средств жильцов. Тарифы за жилищно - коммунальные услуги завышены по сравнению с тарифами для государственного и муниципального жилищного фондов. Постоянно отключаются электроэнергия и водоснабжение. Многочисленные проверки государственных надзорных и контролирующих органов ощутимых результатов не дают. В итоге граждане при поддержке Уполномоченного вынуждены были подать исковое заявление в Арбитражный суд Хабаровского края о признании плана приватизации треста «Дальтранстрой»  недействительным в части передачи общежития в состав имущества треста.

     Острой остается проблема приватизации гражданами жилых помещений, находящихся в общежитиях, на основании положений статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

     Органы местного самоуправления отказывают гражданам в приватизации жилых помещений в общежитиях, обосновывая это тем, что согласно статье 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации. При этом органы местного самоуправления в целях сохранения жилых помещений в муниципальной собственности умалчивают о праве граждан на их приватизацию, что нарушает жилищные права населения края.

     Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность.

     В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

     Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

     При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

     Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, но при обращении в органы местного самоуправления получают отказ и вынуждены обращаться в суд. Судебные органы признают за гражданами их право на приватизацию.

     К Уполномоченному поступила жалоба гражданки К., проживающей в городе Советская Гавань о неправомерных действиях  администрации общежития по их выселению и об оказании содействия в приватизации жилого помещения. Администрация городского поселения «Город Советская Гавань» отказала заявительнице в приватизации комнаты, сославшись на то, что  жилые помещения в общежитии приватизации не подлежат. Уполномоченным по данной жалобе были подготовлены подробные разъяснения положений жилищного законодательства, а также гражданке К. направлено исковое заявление об обжаловании действий органа местного самоуправления об отказе в  приватизации жилого помещения, находящегося в общежитии. В сентябре 2007 года суд признал за гражданкой К.  право на приватизацию и обязал администрацию  городского поселения «Город Советская Гавань» оформить договор на передачу жилого помещения в собственность заявительницы.

     В целях беспрепятственной реализации гражданами права на приватизацию жилья органам местного самоуправления необходимо начать работу по исключению муниципальных общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям или учреждениям, из состава специализированного жилищного фонда с дальнейшим их переводом в жилищный фонд социального использования и оказанием содействия гражданам в оформлении документов, требуемых для приватизации жилья.

     Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления своим домом. Если они до 1 января 2007 года не выбрали способ управления домом или принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан до 1 мая 2008 года провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

     Согласно данным министерства жилищно-коммунального хозяйства, в Хабаровском крае способы управления многоквартирным домом выбраны только в 7735 домах, что составляет 45,06 процента. Из них:

     непосредственное управление выбрано в 27 домах, что составляет 0,16 процента от общего числа многоквартирных домов, где следует выбрать способ управления;

     управление многоквартирным домом управляющей организацией выбрано в 7280 домах (42 процента);

     товарищества собственников жилья созданы в  499 домах, что составляет 2,9  процента от многоквартирных домов края.

     В основном ТСЖ создаются в новых многоквартирных жилых  домах, так как органы местного самоуправления, по сути, обязывают собственников жилых помещений организовывать ТСЖ. Строительные организации в договоре на долевое участие в строительстве многоквартирного дома включают в обязанность дольщика условие о вступлении в ТСЖ.

     Конечно, преимущества управления многоквартирным домом посредством организации ТСЖ очевидны. Жильцы получают реальную правовую основу для влияния на решение вопросов технического обслуживания своей собственности, самостоятельно определяют порядок расходования личных средств, уплачиваемых ими за содержание и ремонт домов. Собственники жилья самостоятельно определяют приоритеты в расходовании средств на содержание общего имущества и  контролируют использование этих средств исключительно на цели улучшения качества обслуживания общего имущества и предоставляемых коммунальных услуг. Ответственность граждан за свою собственность заставляет их бережней относиться к своему дому.

     Органы местного самоуправления активно пропагандируют необходимость создания ТСЖ, проводят рекламные акции, обучающие семинары. Однако, как показывает почта Уполномоченного, идея создания ТСЖ не особо воспринимается гражданами. Главными причинами тому являются большая изношенность жилищного фонда, необходимость серьезных финансовых вложений в восстановление общего имущества дома, отсутствие знаний и практического опыта, нерешенность вопросов социальной поддержки малоимущих граждан - собственников жилых помещений, вступивших в ТСЖ.

     Так, в 2007 году многочисленны были жалобы инвалидов, проживающих в товариществах собственников жилья, на непредоставление им 50 - процентной льготы на оплату жилого помещения.

     Приведем только один пример. В адрес Уполномоченного поступила коллективная жалоба 19 инвалидов, проживающих в ТСЖ «Великая стена» о непредоставлении им 50 - процентной льготы на оплату жилого помещения. Всего в доме проживает 60 инвалидов. После создания ТСЖ все они потеряли льготы. При этом инвалиды не соглашались на создание товарищества, прекрасно понимая, что ухудшают свое материальное положение. Однако представители администрации, неоднократно присутствовавшие на общих собраниях жильцов, убеждали, что отмены льгот не произойдет. После создания ТСЖ инвалидам стали поступать квитанции на оплату жилого помещения без учета 50 - процентной льготы. При обращении к председателю ТСЖ был дан категорический ответ, что льгота предоставляться не будет.

     Действительно, статья 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» устанавливает, что 50 процентов на оплату жилого помещения предоставляется только инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, проживающих в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Инвалиды, проживающие в ТСЖ, под действие данного положения федерального закона не подпадают.

     Обращения Уполномоченного в федеральные органы государственной власти о недопустимости разделения прав инвалидов в зависимости от вида жилищного фонда и необходимости внесения изменений в данный федеральный закон пока ни к чему не привели. Но о какой поддержке по развитию ТСЖ можно говорить, если люди, создающие либо входящие в товарищество, существенно теряют льготы и преимущества. Кроме того, имеет место установления для ТСЖ тарифов как для юридических лиц, а не как для населения.

     В адрес Уполномоченного стали поступать жалобы граждан и о нарушениях их прав органами управления ТСЖ. К основным претензиям относятся: непроведение общего собрания членов ТСЖ, нерассмотрение жалоб на действия правления товарищества и его председателя, непредоставление финансовой отчетности о деятельности ТСЖ, а также необоснованное начисление коммунальных платежей. Эти жалобы свидетельствуют о том, что граждане - участники товариществ собственников жилья остаются один на один с проблемами содержания и обслуживания своего дома, а неумелое управление приводит к серьезным финансовым и правовым ошибкам, что ущемляет жилищные права граждан. При дальнейшей нерешенности этих проблем можно смело прогнозировать увеличение числа обращений граждан о нарушении их жилищных прав как собственников жилых помещений.

     Одной из самых актуальных проблем в реализации жилищных прав граждан является проблема неудовлетворительного содержания муниципального жилищного фонда. За 2007 год к Уполномоченному по данной проблематике поступили 254 обращения.

     Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» решение данного вопроса, а также проблемы электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения относит к полномочиям органов местного самоуправления.

     В связи с этим, возрастают роль и ответственность должностных лиц муниципальных образований по реализации и обеспечению прав граждан в жилищно-коммунальной сфере. Равнодушие и безразличие здесь недопустимо. Однако обращения граждан к Уполномоченному показывают, что граждане не могут добиться от органов местного самоуправления проведения ремонтных работ, качественного технического обслуживания жилого дома, полноценного предоставления  коммунальных услуг.

     Приведем пример. Гражданка П. проживает в рабочем поселке Охотск и с 2003 года пыталась добиться тепла в своей квартире. Основной причиной холода являлся неравномерный нагрев отопительных приборов, так как в течение длительного времени радиаторы не промывались слесарями. Кто в крае только не занимался этими батареями. Письма гражданка П. писала и в адрес Правительства края, районной администрации. Пришлось заниматься этой проблемой и Уполномоченному. Разрешите процитировать ответ должностных лиц органов местного самоуправления: «В квартире гражданки П. радиаторы отопления функционируют неравномерно (холодные на 1/3 снизу) вследствие того, что с 1985 года не проводилась ревизия системы отопления. МУП «Охотскагропромхимия» в 2006 году не имело возможности произвести промывку и ремонт системы отопления в квартире квартиросъемщика». Вот и вся деятельность местного самоуправления по организации содержания муниципального жилищного фонда, предусмотренная 131-ым Федеральным законом!

     Местные власти обещали провести ремонт в июне 2007 года, однако своего обещания не сдержали. И только после повторного вмешательства Уполномоченного и государственной жилищной инспекции Правительства края батареи были заменены в октябре 2007 года. Пять лет понадобилось человеку, чтобы добиться от местной власти качественного предоставления коммунальных услуг.

     К сожалению, качество содержания жилищного фонда и предоставляемых коммунальных услуг находится на уровне, не соответствующем не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых в отрасль. Основными  причинами ненадлежащего содержания муниципального жилищного фонда является сохранение нерыночных принципов функционирования жилищно-коммунальной отрасли, а также финансовая несостоятельность муниципальных образований. В результате, практически отсутствуют стимулы для рационального ведения хозяйства, роста производительности труда. Нет достаточных стимулов для энергосбережения и внедрения новых технологий в производство. Изношенность коммуникационных сетей, дефицит средств для их ремонта и восстановления осложняют решение проблем в этой области. Все это тяжким бременем ложится на граждан - потребителей жилищно-коммунальных услуг.

     Жилищно-коммунальное хозяйство в сегодняшнем его состоянии характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и требует привлечения значительных финансовых ресурсов для модернизации и развития. Проблема усугубляется наличием большой задолженности в отрасли, образовавшейся в результате невыполнения бюджетами, в первую очередь муниципальными, своих обязательств, а также задолженностью населения за потребленные услуги.

     Необходимость эффективного решения жилищно-коммунальных проблем отмечена и в ежегодном Послании Президента страны Федеральному Собранию Российской Федерации. Можно только приветствовать инициативу Президента о необходимости создания фонда реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе направления не менее 150 миллиардов рублей на ремонт жилищного фонда. Надеюсь, что совместные усилия федеральных органов власти, органов государственной власти края и органов местного самоуправления создадут условия для скорейшего решения проблем жилищно-коммунального хозяйства.

     В адрес Уполномоченного продолжают поступать и обращения граждан по росту тарифов на жилищно-коммунальные услуги. К сожалению, принимаемые меры малоэффективны, а направляемые краевые бюджетные средства помогают, но кардинально не меняют положение дел. Вместе с тем, ежегодно устанавливаемые Губернатором края предельные индексы максимально возможного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, предельные индексы изменения размера платы граждан за жилые помещения и коммунальные услуги, а также установление предельного максимального тарифа на тепловую энергию для населения позволили резко сократить случаи необоснованного повышения тарифов.

     При этом необходимо отметить, что отдельные муниципальные образования не торопились приводить свои местные нормативные правовые акты в соответствие с предельными индексами, установленными Губернатором края. Так, постановление мэра города Хабаровска от 18.01.2006 № 32 «Об утверждении нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг населением и размеров платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений» устанавливало размер платежей выше предельных индексов. Это постановление было признано утратившим силу только на основании решения суда. В результате действия администрации города породили большое число жалоб граждан по незаконности взимаемой платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги.

     Много вопросов в прошедшем году поступило от граждан по разъяснению порядка начисления с 1 января 2007 года субсидий на оплату за жилые помещения и коммунальные услуги, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». В развитие постановления в Хабаровском крае был установлен региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги в совокупном доходе семьи в размере 22 процентов.

     В результате, граждане при получении квитанций за жилищно-коммунальные услуги стали сравнивать предъявляемые к оплате платежи с со своими доходами. И, как следствие, в адрес Уполномоченного стали поступать жалобы о несоответствии платы за жилое помещение и коммунальные услуги региональному стандарту. Детальный анализ такого рода жалоб прямых нарушений прав граждан не выявил. Субсидии начислялись и предоставлялись в соответствии с действующим законодательством. Граждане не учитывали другие составляющие формулы, определяющие размер предоставляемой субсидии, а именно: региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг и нормативной площади жилого помещения, среднедушевой доход семьи, а также меры социальной поддержки, предоставляемые отдельным категориям граждан.

     Однако в данном случае необходимо отметить крайне недостаточную работу министерства жилищно-коммунального хозяйства края и органов местного самоуправления по разъяснению людям порядка предоставления субсидий, что привело к непониманию гражданами действий государственных органов, способствовало увеличению жалоб и обращений.

     За 2007 год в адрес Уполномоченного поступило 72 обращения граждан об оказании содействия в предоставлении субсидий и 21 обращение о предоставлении льгот по оплате жилищно - коммунальных услуг.

     В целом механизм предоставления субсидий в крае действует удовлетворительно, отказы органов социальной защиты в предоставлении субсидий вызваны в основном отсутствием сведений о доходах, непредоставлением документов, подтверждающих фактическое отсутствие лиц, зарегистрированных в жилом помещении, наличием задолженности либо соглашения о ее погашении. При этом необходимо отметить, что органы местного самоуправления не всегда в установленные сроки направляют гражданам письменные отказы в предоставлении субсидий, нарушая права граждан на обжалование их действий, в том числе и в судебном порядке.

     В 2007 году с учетом обращения Уполномоченного удалось решить проблему предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг для лиц, проживающих в закрытых военных городках. В начале минувшего года жалобы об отказе в предоставлении субсидии были регулярными в почте Уполномоченного. Основанием для отказа гражданам в предоставлении субсидий было отсутствие у Министерства обороны Российской Федерации денежных средств на выплату субсидий, а также четкого порядка их предоставления. Согласно решению Министерства финансов Российской Федерации с апреля 2004 года финансирование расходов на эти цели было прекращено. Однако проблема осталась. Благодаря совместным усилиям всех ветвей власти Правительство Российской Федерации 18 июня 2007 года внесло изменение в свое постановление от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» в части уточнения порядка предоставления субсидий гражданам, проживающим в военных городках. Вопрос был решен, больше жалобы Уполномоченному по данной проблеме не поступали.

     Серьезный общественный резонанс в Хабаровске вызвала отмена мэром города льготы, освобождавшей жильцов 1 и 2 этажей многоквартирных жилых домов от платы за лифт. Льгота была отменена в связи с представлением прокурора о противоречии этой льготы Жилищному кодексу Российской Федерации.

     Действительно, Жилищный кодекс относит лифты и  лифтовые шахты к составу общего имущества многоквартирного дома. В свою очередь, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифтов, возлагается на всех без исключения собственников и нанимателей жилых помещений независимо от этажности.

     С точки зрения формального соблюдения закона все правомерно, но нельзя соглашаться и мириться с непродуманными решениями. Людей возмущает возложение на них обязанности платить за услугу, которой они не пользуются. Поэтому в адрес Государственной Думы и Правительства Российской Федерации Уполномоченный направил обращения о необходимости освобождения лиц, проживающих на 1 и 2 этажах многоквартирного дома, от платы за пользование лифтом. В настоящее время на рассмотрении  Государственной Думы находится 4 законопроекта, предлагающие решение этой проблемы. Эти законопроекты необходимо поддержать, так как они направлены на защиту жилищных прав граждан.

     В условиях существующего законодательства пока удалось добиться только перерасчета платежей для граждан, проживающих на 1 и 2 этажах многоквартирных домов, в которых лифтом нельзя пользоваться по техническим причинам.

     В целом реализация жилищных прав граждан является одним из важнейших и приоритетных направлений краевой государственной политики. Несмотря на существующие трудности и проблемы, главной для органов государственной власти края и местного самоуправления должна оставаться задача по созданию эффективных условий для реализации гражданами своего конституционного права на жилище, что позволит обеспечить человеку достойную жизнь.