Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи по требованию наймодателя в судебном порядке

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан в числе прочего использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние.

В качестве правового последствия неисполнения нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вышеуказанных обязанностей может явиться расторжение договора найма и выселение нанимателя и членов его семьи в судебном порядке.

Так, согласно п.п. 2, 3, 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений   ч.ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что в силу ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и                      ч. 4 ст. 17 ЖК РФ понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов приживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др. ).

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 9 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или)  членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.) (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

При этом высшим судебным органом Российской Федерации суды ориентированы на необходимость проверки назначался ли наймодателем разумный срок для устранения нарушений и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания ).

Законом предусмотрена возможность применения такой крайней меры правовой ответственности как выселение только при наличии совокупности условий: наличие предупреждения наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения и установление факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, продолжающихся после.

Разъясняет прокуратура Хабаровского края