Отличие договора долевого участия от иных форм привлечения средств граждан для строительства жилья

Правоотношения, возникающие в рамках привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения финансов не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Прежде чем приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо установить соответствие застройщика критериям, определенным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Следует заключить с застройщиком договор долевого участия, поскольку только при таком условии возможно вернуть оплаченные средства, если застройщик не исполнит своих обязательств по передаче жилого помещения.

Рискованно покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить договор инвестирования, предварительный договор или приобрести вексель.

Договор долевого участия должен содержать определение конкретного объекта, подлежащего передаче будущему собственнику, сроки строительства и передачи объекта недвижимости, цену договора, порядок расчетов, гарантийные сроки.

Основными отличиями договора долевого участия от инвестирования являются следующие правовые аспекты.

 Участником долевого строительства может быть только одно лицо, в договоре инвестирования инвесторы могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

 Исполнить обязательства по оплате в рамках договора долевого участия возможно только путем передачи денежных средств, получателем квартиры может быть только дольщик, оплативший объект недвижимости.

Лицо, заключившее договор долевого участия, становится единственным собственником объекта, приобретение права на доли таким договором не предусматривается.

Договор долевого участия начинает свое действие только после государственной регистрации в органах Росреестра.

При заключении рассматриваемого вида договора ответственность застройщика обозначена как договором, так и законодателем, с учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

К договору долевого участия может заключаться и регистрироваться договор уступки, что при наличии договора инвестирования и иных соглашений не представляется возможным.