Сделка с риелтором: приобрести, а не потерять

Игорь Чесницкий, Уполномоченный
по правам человека в Хабаровском крае

Опубликовано в газете Молодой дальневосточник XXI век 24.10.2020

https://khabarovsk.md/news/20257-kak-v-habarovske-pravilno-zakljuchit-sdelku-s-rijeltorom.html

Каждый из нас хотя бы раз в жизни сталкивался с приобретением, продажей или арендой жилья. Особенно это событие надолго остается в памяти покупателей, так как требует не только выдержки и взвешенного подхода, но самое главное – значительных финансовых трат из личных сбережений и даже заемных средств.

С поставленной задачей одни справляются самостоятельно, тщательно изучая объявления, мониторя цены и варианты, собирая отзывы знакомых. Другие вынуждены прибегать к помощи риелторов. Ключевое слово – «помощи». Именно за нее люди готовы платить, не полагаясь на собственную компетенцию в этом вопросе или не имея достаточного времени для поиска подходящего жилья. К сожалению, не всегда клиенты агентств недвижимости остаются довольными.

Приведу пример рискованной ситуации, в которой можно оказаться, воспользовавшись услугами недобросовестного посредника. Случай произошел с одним из моих знакомых.

Располагая достаточной суммой денег, он присмотрел в Интернете объявление о продаже подходящего дома в живописном пригороде Хабаровска. Так как под фотографией коттеджа была указана только стоимость, всю интересующую информацию было решено запросить по телефону, указанному в объявлении. Выяснилось, что продажей занимается риелтор, который при встрече сразу обозначил свои условия – вся информация относительно объекта является закрытой и может быть предоставлена потенциальному покупателю только после подписания договора и оплаты аванса в размере 100 тыс. рублей. Также гражданину объяснили, что вариант абсолютно надежный, документы «чистые» и подписать договор нужно как можно скорее, так как покупателей на этот дом много. Жесткая постановка вопроса не могла не насторожить. Кроме того, риелтор категорически отказался сообщать информацию не только о собственнике объекта, но даже его точное место проживания. Самым неприемлемым условием явилось то, что вне зависимости от причин отказа от сделки с продавцом, потенциальный покупатель в любом случае теряет оплаченную сумму. Не доверяя риелтору, не видя разницы между задатком и авансом, боясь потерять деньги на сомнительной сделке, знакомый обратился ко мне за советом.

Собственно, эта ситуация и послужила поводом к тому, чтобы обратить внимание широкого круга граждан на риски, связанные с покупкой жилья, предостеречь от необдуманных поступков и с разумной долей осторожности вступать в отношения с риелторами.

В поисках посредника очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой «крутятся» большие деньги. А там, где деньги, – там и большой риск стать жертвой недобросовестных риелторов. Нередко в результате их действий, обратившиеся к ним люди не только не получают помощи, но остаются и без денег. Жалобы разочарованных, порой обманутых граждан, периодически поступают в мой адрес.

Не далее, как на прошлой неделе ко мне на «горячую линию» поступил звонок от гражданки П. с жалобой на одно из агентств недвижимости, расположенных в краевом центре. Хабаровчанка сообщила, что, обратившись в начале лета к риелтору, качественных услуг по подбору жилья не получила. Риелтор передал ей список телефонов, собственники которых якобы выставили свое жилье на продажу, но ни с одним из них она не смогла встретиться, так как часть абонентов была недоступна, а остальные уклонялись от встречи. Через две недели на звонки гражданки перестал отвечать и риелтор. При этом хабаровчанка оплатила в полном объеме сумму, оговоренную при заключении договора. Замечу, что подобных жалоб на недобросовестных риелторов в моей почте достаточно.

Как обезопасить себя, на что обратить внимание, если принято решение воспользоваться услугами посредника? Постараюсь ответить на некоторые вопросы.

Итак, для начала следует понимать, что любой риелтор, оказывая услуги возмездно, в первую очередь преследует собственные интересы и не заинтересован способствовать тесному общению сторон сделки. В противном случае стороны смогут договориться сами, а он рискует потерять вознаграждение. В «связке» Продавец-Риелтор-Покупатель риелтор – самая защищенная фигура, так как он свои деньги получит в любом случае. Также, практически, ничем не рискует продавец – в случае срыва сделки или признания ее недействительной объект недвижимости останется у него. Все риски обычно принимает на себя покупатель, о нем поговорим более подробно. Вот на что следует обратить внимание.

Прежде всего, избежать разочарования поможет тщательный выбор агентства недвижимости или риелтора. Здесь пригодится Интернет и отзывы знакомых, на собственном опыте проверивших компетентность и порядочность привлекаемого специалиста. Обычно хороших специалистов передают «из рук в руки».

Сегодня есть возможность через Единый государственный реестр юридических лиц ознакомиться как долго на рынке недвижимости работает агентство, кто вправе от его имени действовать без доверенности, а также с другими сведениями. При этом получить информацию, размещенную в реестре, можно совершенно бесплатно. Конечно, это еще не гарантирует добросовестность риелтора и успех сделки, но, тем не менее, это один из способов проверить официальность деятельности агентства.

После того, как риелтор найден, предстоит подписать договор. Унифицированной формы договора не существует, поэтому каждое агентство или частный риелтор использует свой вариант. По сути, это договор смешанного типа, где за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или агентский договор. Важно помнить, что письменное заключение договора обязательно, и отказ риелтора от подписания соглашения должен насторожить – скорее всего вы столкнулись с посредником, незаинтересованным в качественном исполнении услуги.

Самый распространенный пример недовольства деятельностью риелтора, это когда выясняется, что вся его помощь сводилась лишь к предоставлению информационных услуг, например, риелтор обязуется предоставить сведения о нескольких вариантах объектов недвижимости и контактные данные продавца. Практика показывает, что зачастую посредник использует информацию из общедоступных сервисов avito.ru, youla.ru, farpost.ru и других. При этом даже не всегда проверяет актуальность объявления, поскольку граждане сообщают о случаях, когда предложенный объект либо продан, либо снят с продажи, либо не отвечает характеристикам желаемого жилья. Но, формально, предложив несколько адресов для просмотра или телефонов продавцов, свои договорные обязательства риелтор выполнил.

Поэтому, тщательно прописывайте обязанности риелтора в договоре. Кроме этого, до заключения договора нужно определиться, что именно вы хотите получить за свои деньги: только подбор жилья и в дальнейшем самостоятельно вести переговоры с продавцом либо доверить риелтору полное сопровождение сделки.

Еще раз - будьте внимательны при изучении договора! Чтобы описанная ситуация не случилась, важно в договоре максимально подробно описать потенциальный объект покупки/аренды (район, этаж, размеры жилой площади, степень износа, ценовой диапазон и другие характеристики). Кроме того, нужно предусмотреть, что риелтор гарантирует соответствие предлагаемых вариантов требованиям клиента и на дату предоставления сведений продавец не нашел другого подходящего покупателя. Так вы будете уверены, что не заплатили за бесполезную информацию. Хорошо, если осмотр каждого жилья будет подтвержден подписанным с риелтором актом. Так вы сможете избежать разногласий относительно предложенных вам вариантов.

Зачастую срок действия договора на оказание услуг устанавливается в три месяца. По мнению практиков, это вполне достаточно, а при необходимости его можно продлить, подписав дополнительное соглашение. За это время риелтор должен предложить несколько вариантов для рассмотрения. Формулировки «до исполнения сторонами обязательств» из-за своей расплывчатости нежелательны. При знакомстве с проектом договора следует обратить внимание на размер вознаграждения риелтору, ведь важно понимать, какие действия за оплаченные деньги вы ждете от посредника. Также внимательно следует изучить раздел «Ответственность сторон», предусмотрев штрафные санкции за неисполнение принятых обязательств для обеих сторон.

Непонятные либо неконкретные формулировки следует уточнять до подписания документа и, если потребуется, настаивать на внесении изменений в редакцию договора.

Вот, например, в одном из реальных договоров, который принес пострадавший гражданин, имеется пункт, что риелтор берет на себя обязательство «подготовить и провести юридическую экспертизу документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи».

Однако, что именно следует понимать под «юридической экспертизой», текст документа не раскрывает. Такая ситуация недопустима, поскольку не дает «заказчику» понимания, какие действия в его интересах за вознаграждение собирается совершить посредник. Очень возможно, что риелтор под этой фразой имеет ввиду лишь проверку документов на правильность оформления, то есть наличие в них дат, печатей, подписей, отсутствие видимых признаков подделки и так далее. Покупатель же ожидает большего, а именно проверки по существу содержащейся в ней информации и возможных последствий заключаемой сделки.  

Должен отметить, что как бы риелтор не проверял юридическую чистоту объекта, к сожалению, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли продажи признан недействительным. С точки зрения закона риелтор не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, это часто используемое понятие в законе вообще не закреплено, но под ним подразумевается отсутствие оснований, установленных статьями 166-179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это может привести к признанию судом недействительности сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Вне зависимости от того, воспользовались ли вы услугами специалиста по недвижимости или нет, ничто не мешает вам проверить «чистоту сделки» своими силами. Тем более, это надо сделать, если риелтор препятствует встрече с продавцом или уклоняется от предоставления правоустанавливающих и других, связанных с заинтересовавшей квартирой документов.

Первое, что предстоит выяснить – это основания, по которым квартира оказалась у продавца в собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества, судебное решение, договор приватизации, договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону и т.д. При этом переход права собственности к сегодняшнему собственнику квартиры должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Получить интересующую информацию или проверить уже представленную можно, обратившись в МФЦ за выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), которая выдается  Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В моей практике был и такой случай, когда первоначальная сделка по отчуждению недвижимости была произведена на основании поддельных документов. При этом пострадавший гражданин был уже третьим покупателем объекта недвижимости, и все предыдущие сделки были зарегистрированы в Росреестре. Кроме того, для покупки недвижимости был взят кредит в банке и банк тоже проводил предварительную проверку документов на этот объект. К большому сожалению, фактически добросовестный покупатель остался без недвижимости и с огромным кредитом в банке.

Конечно, приведенный пример, скорее всего, является исключением, и я не ставлю целью пугать наших граждан, но хочу еще раз подчеркнуть важность предварительной проверки всех обстоятельств.

Личность продавца также подлежит проверке. Его паспортные данные должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих документах на квартиру. Несоответствие может объясняться, например, сменой паспорта в связи с достижением определенного возраста или вступлением в брак, утратой предыдущего паспорта или его порчей, о чем в предъявленном паспорте на стр. 19 должна присутствовать соответствующая отметка.

Если продавец состоит в браке, и выставленное на продажу жилье было приобретено им совместно с супругом (супругой), необходимо запросить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Важно отметить, что с учетом ограничений, установленных законодательством в отношении использования персональных данных, не все сведения могут предоставляться третьим лицам. В таких случаях, если никакого подвоха при продаже недвижимости нет, то заинтересованный в сделке продавец всегда самостоятельно предоставит по требованию покупателя дополнительные документы.

Если интересы продавца представляет доверенное лицо, внимательно ознакомьтесь с предъявленной доверенностью. Особое внимание обратите на перечисленные в ней полномочия. Наделили ли доверенное лицо не только правом подписать договор, но и получить за проданную квартиру деньги? Если нет, расчет следует производить исключительно с собственником недвижимости.

Внимания заслуживает вопрос о зарегистрированных по месту жительства (пребывания) в интересующей вас квартире гражданах. К моменту совершения сделки их быть не должно. Не проверив данную информацию, есть риск вместе с квартирой приобрести нежелательного соседа или оплачивать за него коммунальные платежи.

Частая смена собственников квартиры за последний, непродолжительный период времени должна насторожить. Конечно, она могла быть просто объектом инвестиций для предыдущих собственников, но бдительность терять не стоит. Постарайтесь узнать про предыдущих владельцев квартиры и причинах ее быстрой продажи.

Еще один нюанс относительно бывших собственников следует учитывать. Если продавец получил квартиру в дар от гражданина, с которым не находится в родстве, можно предположить, что прежняя сделка была притворной, а значит, может быть оспорена в суде.

Наличие ограничений или обременений, например, в виде залога или ареста квартиры исключает совершение сделки. Информация о них находится в свободном доступе в ЕГРН, и обратиться за ней имеет право любой заинтересованное лицо.

При посещении квартиры обращайте внимание на планировку, она должна соответствовать конфигурации, указанной в техническом паспорте. Купив квартиру с несогласованной перепланировкой, вы должны понимать, что расходы по приведению ее в прежнее состояние лягут на ваши плечи.

Последнее, что рекомендуется проверить – это задолженность за потребленные жилищные и коммунальные услуги. Перед сделкой целесообразно потребовать справку об ее отсутствии, в противном случае, покупая квартиру с долгами, вы должны быть готовы к регулярным претензиям от поставщиков услуг, а возможно и отключениям от коммунальных услуг.

Как видно, перечисленные мероприятия, направленные на проверку «чистоты сделки», представляют собой большой объем работы, но все-таки будем исходить из того, что привлеченный риелтор оказался хорошим специалистом и добросовестно отработал свой гонорар, подобрав приемлемый вариант жилого помещения. Поэтому, возвращаемся к покупателю.

Теперь перед ним встает вопрос – как подтвердить серьезность своих намерений и «закрепить» понравившееся жилье за собой? Для этого можно внести предоплату продавцу. Останавливаться на том, что передача денег обязательно фиксируется письменно, не будем – это очевидно. Отмечу только, что расписки недостаточно, она будет играть лишь роль дополнения к договору, заключаемому между покупателем и продавцом.

Что касается договора, то в нем должно быть оговорено, что деньги передаются в счет причитающихся по договору купли-продажи жилья платежей. При этом необходимо договориться, авансом или задатком будет являться передаваемая сумма. Разница состоит в последствиях, наступающих в случае отказа одной из сторон от заключения договора купли-продажи. Аванс в случае отказа от сделки любой из сторон возвращается в полном размере. С задатком ситуация иная. Если сделка отменена по вине покупателя, продавец оставляет у себя внесенную сумму. Если сделка отменяется по вине продавца, то он возвращает покупателю оплаченную сумму в двойном размере. Как видно, задаток не только исполняет функцию предоплаты, но и обеспечивает условия договора, дисциплинируя стороны. Оба варианта законны, выбор за участниками сделки.

Бывает, что риелторы пускаются на хитрости, пользуясь юридической неграмотностью своих клиентов. Пример – договор, приложенный к одной из недавних жалоб в мой адрес. В нем вносимая покупателем сумма называлась «авансом», однако неблагоприятные последствия для покупателя предусмотрены как при задатке. Полагаю, что истинные намерения риелторского агентства, предлагающего такой договор к заключению, установит суд, куда гражданину и было рекомендовано обратиться. В составлении искового заявления ему была оказана помощь.

Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в вопросе с задатком – это причины, по которым покупатель решил отказаться от сделки. Они могут быть разными, в том числе, делающие совершение сделки объективно невозможным. Например, квартира может являться предметом судебного спора; в ней могут быть зарегистрированы граждане, в том числе, временно; не истек срок вступления в наследство, ввиду чего на понравившуюся квартиру могут претендовать потенциальные наследники; гражданин, снятый с регистрации ввиду отбывания наказания в местах лишения свободы, в судебном порядке может когда либо восстановить свое право на проживание в ней. Решая вопрос о внесении задатка у вас должно быть четкое представление относительно того, в каких случаях при отказе от предложенной квартиры вы можете потерять деньги.

Подводя итог сказанному, надеюсь, что перечисленные выше нюансы взаимодействия с риелторами и заключения договоров помогут избежать разочарований, денежных потерь и судебных тяжб. Для этого призываю всех участников сложного и ответственного процесса поиска, продажи, покупки/аренды жилья быть добросовестными и внимательными. Я в свою очередь с участием специалистов аппарата Уполномоченного по правам человека в Хабаровском крае всегда готов оказать содействие в защите нарушенных прав граждан.