Ограничения, существующие при продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок – ситуация, требующая к себе особого внимания.

Несовершеннолетними в нашей стране, согласно положениям пункта 1статьи 21 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются лица не достигшие возраста 18 лет. В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители (опекуны, попечители или усыновители), а также органы опеки и попечительства.

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, имеет ли он там регистрацию по месту жительства или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи и обладает полным комплексом прав. Его отличие от совершеннолетнего гражданина состоит лишь в том, что некоторые из своих прав, в силу возраста, он будет реализовывать с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

Так, в соответствии со статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом (его доли) могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки по продаже доли недвижимого имущества с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.

При этом законные представители несовершеннолетнего не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Именно органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством.